Leitlinien und Anwendungskriterien 

[Stand: 09.09.2026]

Am 30.10.2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, der sogenannte „Bauturbo“, in Kraft getreten. Die Gesamtheit der neuen Vorschriften, insbesondere die der §§ 31 Abs. 3 BauGB, 34 Abs. 3b BauGB und 246e BauGB in Kombination mit § 36a BauGB, ermöglicht umfangreiche Abweichungen und Befreiungen vom Planungsrecht, die für eine Flexibilisierung und Vereinfachung des Planungs- und Zulassungsprozesses für Wohnbauvorhaben sorgen sollen.
Grundsätzlich ermöglicht der Gesetzgeber die Anwendung des Bauturbos im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), sowie im Außenbereich (§ 35 BauGB).

Hierfür wurden zentrale neue Ausnahme- und Befreiungstatbestände eingeführt, die der gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB unterliegen:

• § 31 Abs. 3 BauGB: Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus
• § 34 Abs. 3b BauGB: Abweichungen vom Einfügegebot bei Errichtung eines Wohngebäudes
• § 246e BauGB: Abweichungen von allen Vorschriften des BauGB zur Schaffung von Wohnraum (befristet bis 31.12.2030)

Der Bauturbo ermöglicht beispielsweise die Entwicklung von bislang unbebauten Flächen, ohne dass ein Bebauungsplan neu aufgestellt oder geändert werden muss.

Gleichwohl müssen auch Bauturbo Vorhaben den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Dazu zählen zum Beispiel die Landesbauordnung (LBO), aber auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen des Denkmalschutzes, des Immissionsschutzes, des Naturschutzes, des Wasserrechts, etc. Die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft.

Die neuen Regelungen des BauGB bieten den Baubeteiligten eine große Palette an Möglichkeiten für die Koordination der städtebaulichen Entwicklung. Gleichzeitig setzen diese aber auch eine zielgerichtete Lenkung durch Politik und Verwaltung voraus, um eine qualitätvolle und zukunftsfähige Stadtentwicklung sicherzustellen. Die nachfolgenden Leitlinien werden zur Beurteilung von Bauturbo Vorhaben herangezogen.

 I. Keine Zustimmung nach § 36a BauGB kann in der Regel folgenden Vorhaben erteilt werden: 

1. Vorhaben, die in folgenden Gebieten liegen:

   · Im bauplanungsrechtlichen Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB
   · In (faktischen) Gewerbe-, Industrie-, Sonder- und Wochenendhausgebieten
   · In (faktischen oder vorläufig gesicherten) Überschwemmungsgebieten
   · In Naturschutzgebieten, Natura2000-Gebieten und Landschaftsschutzgebieten
   · Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der vor weniger als 10 Jahren in Kraft getreten ist
   
   

2. Vorhaben, die perspektivisch eine sinnvolle städtebauliche Entwicklung verhindern oder erschweren würden (z.B. durch Entstehung einer Splittersiedlung; unpassender, da nicht zur Umgebung passende, Kubatur; Schaffung von negativer Vorbildwirkung; etc.)
   
   
3. Vorhaben, bei denen zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind (eine überschlägige Prüfung anhand der Kriterien nach Anlage 2 BauGB kann durch die Gemeinde angefordert werden)

II. Voraussetzung für eine Zustimmung nach § 36a BauGB ist darüber hinaus in der Regel: 

1. Abstimmung des Vorhabens vor Antragstellung (Bauantrag etc.) mit dem Fachbereich 3 / Planungsamt im Rahmen einer Bauberatung
   
   
2. Nachweis der Verfügungsgewalt (z.B. Vollmacht / Eigentum) über das Grundstück durch Vorhabenträger
   
   
3. Baubeginn binnen drei Jahren ab Erteilung der Baugenehmigung (Verlängerung erteilter Baugenehmigungen grundsätzlich ausgeschlossen)
   
   
4. Sicherung der ausschließlichen Nutzung des Vorhabens zu Wohnzwecken (Ausschluss insbesondere zur Nutzung als „Boardinghouse“, „Serviced Appartements“, Ferienwohnungen etc.) über eine Baulast
   
   
5. Schaffung mindestens einer neuen/zusätzlichen Wohneinheit
   
   
6. Einhaltung der Orientierungswerte für GRZ und GFZ
   · im unbeplanten Innenbereich: Orientierungswerte des faktischen Gebietstyps nach
     § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der zum Zeitpunkt der Antragstellung gültigen Fassung
   · in Gebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan: Einhaltung der Vorgaben des Bebauungsplans
   
   
7. Eine Berücksichtigung der Anforderungen der Wohnraumförderung erfolgt, sofern künftig ein entsprechender Beschluss zur Wohnraumförderung gefasst wird.
   
   
8. Verpflichtung zur Umsetzung von Maßnahmen zur Klimaanpassung, z.B.:
   · Dach- (entsprechend der FFL-Dachbegrünungsrichtlinie) / Fassadenbegrünung
   · Zusätzliche Baumpflanzungen
   · Rückhaltung und Nutzung von Regenwasser, z.B. für Gartenbewässerung
   · Sicherung von prägenden und zusammenhängenden Grünbereichen
   · Sicherstellung der Belüftung von Bestandsquartieren
   
   
9. Übereinstimmung der Planung mit kommunalen Strategien, Konzepten und Beschlüssen (jeweils in der aktuellen Fassung), u.a.:
   · Flächennutzungsplan
   · Landschafts- und Umweltplan
   · Stadtentwicklungskonzept
   · Innentwicklungskonzept
   · Sanierungsgebiete
   
   
10. Bei größeren Vorhaben (i.d.R. ab 20 neuen/zusätzlichen Wohneinheiten): i.d.R. Planung von ergänzenden, den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke bzw. Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der künftigen Bewohner dienen
    
    
11. Abschluss eines städtebaulichen Vertrags i.S.d. § 11 BauGB mit den unter Ziff. II. geforderten Inhalten sowie den in der vorangehenden Abstimmung / Bauberatung abgestimmten weiteren Anforderungen an das Vorhaben. Der unterschriebene städtebauliche Vertrag muss vor der Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde vorgelegt werden.

Es besteht kein Rechtsanspruch auf Erteilung der gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB, auch bei Einhaltung der Leitlinien. Die Entscheidung über die Erteilung der gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB wird stets im Einzelfall geprüft und stellt stets eine Einzelfallentscheidung dar. 

Deshalb behält sich die Stadt Ostfildern vor, von den Leitlinien im Einzelfall abzuweichen, sofern das jeweilige Vorhaben unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und die Abweichung ihren Vorstellungen von der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung entspricht.

Um Nachteile für die Gemeinde, insbesondere durch Eintreten einer ungewollten Zustimmungsfiktion, zu vermeiden, kann die gemeindliche Zustimmung im Einzelfall (zunächst) verweigert werden.

Die Anwendung des Bauturbos in Ostfildern sowie der hierfür aufgestellten Leitlinien unterliegen der stetigen Evaluation. Nach Ablauf von zwei Jahren wird geprüft wird dem Gemeinderat der Stadt Ostfildern die Evaluation zur Diskussion vorgelegt.